자체분양사업에 있어서
총분양예정금액, 공사예정원가가 있습니다.
3억짜리 아파트 100세대를 분양한다고 하면 총분양예정금액은 300억이 됩니다.
공사예정원가는 땅값을 포함해서 전체 공사에 들어가는 비용을 예상한 수치입니다.제가알기로
당기분양수익 = 총분양예정금액 * 분양률 * 공사진행률 – 전기말까지누적분양수익
당기분양원가 = 누적총발생비용 * 분양률 – 전기말까지누적분양원가
라는 식으로 되어 있는데
첫번째 식을 먼저 설명하자면
실제 예정하던 원가가 200억인데 그 중에 20억이 발생했다고 하면 공사가 10% 진행한 것으로 본다는 것입니다.
공사가 10% 진행했다면 매출도 10% 발생하고 원가도 당연히 10% 발생해야 합니다.
그런데 분양이 50%밖에 안되었다고 하면 그 중에 50%만 분양수익과 원가로 인식합니다.
이게 아래 두 식의 의미입니다.
그렇다면 이런식의 회계처리가 어떤 결과를 가져오는지 모델링을 해보겠습니다.
예를들어 공사기간이 2년6개월(10분기) 이고
총분양예정금액이 600억이고 공사예정원가가 400억인 분양사업이 있다고 가정해보겠습니다.
|
총분양예정금액 |
공사예정원가 |
총공사이익 |
| 60,000 | 40,000 | 20,000 |
이 때 분기별로 실적에 어떻게 반영되는지 예상해보겠습니다.
그런데 첫번째 경우로 선분양을 했는데 100% 다 분양이 되었다고 하고
공사진행은 매 분기별로 10%씩 진행된다고 하면 다음과 같이 됩니다.
| 분양률 | 공사진행률 | 분양수익(매출) | 분양원가(매출원가) | 매출총이익 | |
| 1분기 | 100% | 10% | 6,000 | 4,000 | 2,000 |
| 2분기 | 100% | 20% | 6,000 | 4,000 | 2,000 |
| 3분기 | 100% | 30% | 6,000 | 4,000 | 2,000 |
| 4분기 | 100% | 40% | 6,000 | 4,000 | 2,000 |
| 5분기 | 100% | 50% | 6,000 | 4,000 | 2,000 |
| 6분기 | 100% | 60% | 6,000 | 4,000 | 2,000 |
| 7분기 | 100% | 70% | 6,000 | 4,000 | 2,000 |
| 8분기 | 100% | 80% | 6,000 | 4,000 | 2,000 |
| 9분기 | 100% | 90% | 6,000 | 4,000 | 2,000 |
| 10분기 | 100% | 100% | 6,000 | 4,000 | 2,000 |
| 합계 | 60,000 | 40,000 | 20,000 | ||
분기별로 분양수익이 60억 분양원가가 40억이 발생합니다.
만약에 분양이 막판에 몰려서 마지막에 100%가 되었다고 하면?
| 분양률 | 공사진행률 | 분양수익(매출) | 분양원가(매출원가) | 매출총이익 | |
| 1분기 | 0% | 10% | 0 | 0 | 0 |
| 2분기 | 0% | 20% | 0 | 0 | 0 |
| 3분기 | 0% | 30% | 0 | 0 | 0 |
| 4분기 | 0% | 40% | 0 | 0 | 0 |
| 5분기 | 0% | 50% | 0 | 0 | 0 |
| 6분기 | 0% | 60% | 0 | 0 | 0 |
| 7분기 | 0% | 70% | 0 | 0 | 0 |
| 8분기 | 0% | 80% | 0 | 0 | 0 |
| 9분기 | 0% | 90% | 0 | 0 | 0 |
| 10분기 | 100% | 100% | 60,000 | 40,000 | 20,000 |
| 합계 | 60,000 | 40,000 | 20,000 | ||
여기서 가장 재미있는 것은
분양이 계속 같은 양씩 매분기 10%씩 분양이 된다고 하면 어떻게 될까요???
| 분양률 | 공사진행률 | 분양수익(매출) | 분양원가(매출원가) | 매출총이익 | |
| 1분기 | 10% | 10% | 600 | 400 | 200 |
| 2분기 | 20% | 20% | 1,800 | 1,200 | 600 |
| 3분기 | 30% | 30% | 3,000 | 2,000 | 1,000 |
| 4분기 | 40% | 40% | 4,200 | 2,800 | 1,400 |
| 5분기 | 50% | 50% | 5,400 | 3,600 | 1,800 |
| 6분기 | 60% | 60% | 6,600 | 4,400 | 2,200 |
| 7분기 | 70% | 70% | 7,800 | 5,200 | 2,600 |
| 8분기 | 80% | 80% | 9,000 | 6,000 | 3,000 |
| 9분기 | 90% | 90% | 10,200 | 6,800 | 3,400 |
| 10분기 | 100% | 100% | 11,400 | 7,600 | 3,800 |
| 합계 | 60,000 | 40,000 | 20,000 | ||
이게 가장 재미있는 결과가 나오는데요.
처음 5분기에 50억 마지막 5분기에 150억… 뒤로 갈수록 이익이 늘어납니다.
매출총이익이 직선모양을 그리면서 주우우욱 분기별로 증가합니다.
뒤로 갈수록 이익이 늘어나는 구조가 되는 것입니다.
공사가 절반이 되고 분양이 절반이 되면 이익은 1/4 밖에 잡히지 않습니다.
그래서 어느시점에 분양이 크게 이루어지느냐가 이익이 급증하는 시점이 됩니다.