로보택시와 부동산 패러다임의 변화

나는 부동산은 정말 잘 모르지만… 걍 어차피 여긴 블로그니까 막 끄적여볼까 한다.

오래전부터 하던 생각인데, 내 생각엔 어쩌면 온라인쇼핑이 상업용 부동산 패러다임을 바꿨다면, 조만간 로보택시가 주거용 부동산의 패러다임을 바꾸지 않을까 하는 생각이다.

역세권의 종말
전기로보택시는 이동비용을 획기적으로 낮출 것이라고 생각되는데, 아마도 지하철이나 버스같은 대중교통보다 더 원가가 낮을 수도 있을 것이다. 비용도 줄고, 운전에 드는 시간도 줄여준다. 또 이건 door to door 로 이동할 수 있는 것이어서, 버스나 지하철이 거의 필요 없어질 것이다. 버스나 지하철은 타는 사람이 적으면 적을 수록 고정비가 커져서 원가가 높아지는 구조라, 결국 로보택시와 비용측면에서 경쟁력이 없어질 것이다. 그렇다면, 부동산에는 무슨 일이 발생할까? 대중교통의 수혜를 입은 역세권의 프리미엄은 낮아지고, 주변에 지하철과 버스가 없어서 저평가되었던 곳은 그 괴리가 줄어들지 않을까.

대중교통은 없지만 공기좋고 한적한 곳, 전에는 저평가 대상이었지만 로보택시가 대중적으로 쓰이는 날에는 오히려 프리미엄이 생길지도 모른다. 물론 어느 정도의 도로 사정은 필요할 것이다(도로가 넓으면 좋을 것이다). 다만 버스노선이나 지하철노선의 영향이 아주 많이 줄어들 것이다.

경부선의 중요성
강남지역의 발전은 경부선과 궤를 같이한다. 서울과 부산을 잇는 우리나라 이동의 중심이 경부선이고, 이 경부선 라인을 한남대교를 지나 강북까지 이어보면, 명동, 한남동, 압구정동, 반포, 강남역, 판교 이렇게 연결된다. 가장 비싼 땅들이 이 주변에 있는데 이게 다 경부선 영향이 아닐까? 일산과 분당의 결정적인 차이도 이 경부선(지방) 접근성에 있다고 나는 생각한다. 이 경부선의 중요성은 미래에도 변하지 않을 것이라고 생각한다. 로보택시들도 결국 도로로 다닐테니까… 도로는 계속 중요하다.

도로폭이 부동산의 내재가치
이 도로는 도시를 아예 새로 개발하지 않는한 넓히기 어려운데, 지하철 등으로 이동하던 수요가 결국 모두 도로를 통하게 된다면, 따라서 이미 넓은 도로가 관통하는 지역의 가치가 로보택시 시대에 더욱 부각될 것이라고 생각한다.

그래서 경부선도 중요하지만, 영동대로가 새로운 축이 될지도 모른다(뭐 너무 뻔한 내용인가 ㅋㅋ). 현대차도 이쪽에 사옥을 짓고 있고… 무엇보다 영동대로가 아무래도 워낙 넓은 길이어서 발전 가능성이 높을 것 같다. 도로가 넓으면 더 많은 차들이 다닐 수 있고, 유동인구도 많아질 수 있다. 강남대로와 테헤란로는 왕복 10차로, 영동대로는 왕복 10~14차로다. 이건 아주 오랜시간동안 바뀌기가 어렵다. 영동대로가 서울에서 젤 넓은 도로다. 이게 결국 로보택시 시대의 부동산의 펀더멘털 아닐까?

대모산터널과 세곡동
이 영동대로의 단점은 경부선과 멀다는 거다. 따라서 지방으로 접근성이 떨어진다. 이게 다 영동대로 남쪽 끝 대모산 때문인데… 그래서 대모산을 뚫으면 어떨까 하는 생각이 든다. 그럼 영동대로는 경부선과 이어지면서 전국으로 뻗어나갈 수 있다. 물론 북쪽 아시안하이웨이로는 안되겠지만 ㅜ

찾아보니 대모산터널 아이디어는 이미 나오긴 했다.

이 대모산 주변 어떨까?

산때문에 주거단지가 발달하지 않았고 그래서 지하철도 오지 않는 오지이다. 내곡동, 청계산입구역 주변으로 일부 단지가 개발되긴 했지만 대중교통이 발달하지 않은 이 곳, 그런데 강남이든 판교든 자동차로는 꽤 가깝게 갈 수 있고, 주변에 산이 있어서 내가 직접 가보지는 않았지만 웬지 한산하고 공기 좋을 것 같은 느낌… 로보택시가 나오면 그냥 어디든 door to door로 다닐거니까 이런 조용한 주거단지가 더 선호되지 않을까? 또 산 주변은 개발도 제한적이라서, 공급이 크게 늘어날 수도 없는 조건이다. 고속도로를 타면 전국 어디든 빠르게 갈 수 있고, 음…

특히 저 헌릉IC부근 저기가 지도만 봤을 때는 제일 재밌는 지역 같다. 터널로 딱 이어지는 지점…

아님 금토분기점???

금토분기점 아래가 바로 판교다. 금토분기점 주변은 어떨까? 음…

근데 이미 세곡동이나 신원동 시세가 만만치는 않네 ㅋㅋ 넘 뻔한 내용인가… 이 세곡동이 좋은 점이 대모산 터널만 생기면 영동대로랑 바로 직결되는 점도 좋지만 우리나라에서 요즘 가장 연봉이 많이 오르고 있는 개발자들이 많은 판교와 도로로 아주 가깝다는 점이다.(지하철은 없어서 그만큼 저평가되어 있고) 예컨대 세곡푸르지오에서 카카오 판교오피스까지 대중교통으로는 중간에 버스를 갈아타서 35~40분인데, 자동차로는 12분이면 가능하다.

따라서, 정리하면 대표적으로 세곡동 쪽이 자율주행 수혜 가능성이 있는데 이유들로는
1. 대중교통이 없어 저평가다.
2. 대모산터널이 뚫리면 최고 넓은 도로인 영동대로와 직결되고, 경부선과 이어진다.
3. 미래에 소득증가가 가장 높을 것처럼 보이는 판교까지 10분대에 연결된다.
4. 게다가 숲세권이다.

부동산은 암것도 모르고 이쪽에 가본 적도 없고 살아본 적도 없고 그냥 지도만 보고 생각해본 100% 뇌피셜이다. ㅎㅎ부동산 투자를 할 생각은 없지만 2~30년 후쯤 요론 생각들이 재수 좋게 맞는지 틀리는지 함 지켜보자ㅋㅋ